Điều kiện chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất
Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được phép chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận (Sổ đỏ), trừ trường hợp 02 trường hợp.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Đất không có tranh chấp;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, người sử dụng đất được quyền bán đất khi có đủ 04 điều kiện trên, trong đó phải có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp sau không có Sổ đỏ thì vẫn được bán, cụ thể:
Trường hợp 1: Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền chuyển nhượng cho người khác.
Trường hợp 2:
- Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
- Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
Mua bán đất đai có được cấp sổ đỏ?
Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai (bắt buộc phải đăng ký).
Theo khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất gồm:
- Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng…
- Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp chuyển nhượng..
Ngoài ra, theo điểm i khoản 2 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT khi đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà trên trang 4 của Giấy chứng nhận đã cấp không còn dòng trống để xác nhận thay đổi thì được cấp Giấy chứng nhận.
Như vậy, khi làm thủ tục sang tên Sổ đỏ thì cơ quan nhà nước sẽ xác nhận việc chuyển nhượng vào trang 4 của Sổ đỏ, trong trường hợp trang 4 của Sổ đỏ không còn chỗ trống thì được cấp Sổ đỏ mới.
Trường hợp mua đất bằng giấy viết tay khi nào được cấp sổ đỏ?
Mua đất bằng giất viết tay (Hợp đồng viết tay)
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP có 2 trường hợp người dân mua bán đất bằng giấy viết tay được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:
- Nhận chuyển nhượng từ trước ngày 01/01/2008;
- Nhận chuyển nhượng từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/07/2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013.
Theo đó, các cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng phải nộp các hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định.
Các thủ tục xin cấp sổ đỏ khi mua bán đất bằng giấy viết tay
Người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:
1. Về hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận:
Người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu có.- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
2. Nơi nộp hồ sơ:
- Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.
3. Trình tự giải quyết:
UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận vào hồ sơ về hiện trạng sử dụng đất; nếu đất chuyển nhượng trước đó không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai thì xác nhận nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ.
Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra bản trích đo địa chính hoặc thực hiện việc trích lục, trích đo thửa đất; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp; chuẩn bị hồ sơ để trình ký giấy chứng nhận.
Trao giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi UBND cấp xã để trao (nếu người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ tại cấp xã).
4. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận:
Đối với trường hợp này là UBND cấp huyện (theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Đất đai).
5. Thời gian thực hiện: không quá 15 ngày.
