Do những đặc trưng khác biệt với nhà ở thương mại, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội có những quy định, điều kiện riêng. Người bán cũng như người mua lại cần tìm hiểu kĩ điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội để giao dịch diễn ra thuận lợi, hợp pháp, tránh rủi ro.
Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội
Theo quy định tại Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014, bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Tuy nhiên, trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua, nếu bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó, hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội (nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán) và việc bán nhà không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Sau thời hạn 5 năm kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp sổ đỏ, bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được phép bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu, theo Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở năm 2014. Giao dịch chuyển nhượng nhà ở xã hội này phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
Trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp sổ đỏ nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.
Thủ tục chuyển nhượng nhà ở xã hội
Khi có nhu cầu mua bán chuyển nhượng nhà ở xã hội, các cá nhân thực hiện theo các bước sau:
- Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ cần thiết và tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và giao kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội
- Tiến hành các thủ tục sau khi giao kết hợp đồng như công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội và đóng các loại phí và lệ phí cần thiết
- Làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở xã hội đối với chủ sở hữu mới
Các khoản thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà ở xã hội
Như đã nói ở trên, hai bên tiến hành chuyển nhượng nhà ở xã hội thì phải hoàn thành một số khoản thuế, phí theo quy định của pháp luật:
- Thuế thu nhập cá nhân: 2% x giá chuyển nhượng
- Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá chuyển nhượng
Ngoài ra, Nghị định 188/2013 cũng quy định, kể từ thời điểm người mua, thuê mua nhà ở xã hội được phép bán nhà ở xã hội cho người khác thì ngoài các khoản phải nộp khi thực hiện bán nhà ở theo quy định của pháp luật, bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó (đối với nhà ở thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích xây dựng nhà ở). Giá bán tính theo giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán lại nhà ở.
Lưu ý đối với người mua lại nhà ở xã hội
Hiện nay, tình trạng mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện theo quy định vẫn diễn ra tràn lan dưới nhiều hình thức lách luật như: thành lập vi bằng, hợp đồng ủy quyền, hợp đồng hứa mua hứa bán, lập di chúc cho người mua,… Dù trên thực tế nhiều trường hợp đã trót lọt, nhưng việc lách luật bằng các hình thức trên vẫn khiến người mua gặp nhiều rủi ro “cầm dao đằng lưỡi”, có thể mất trắng nếu bên bán lật lọng, không giữ cam kết.
Chính vì vậy, khi muốn mua lại nhà ở xã hội, người mua cần lưu ý một số điều sau để đảm bảo quyền lợi, phòng tránh rủi ro:
- Tìm hiểu để biết rõ người bán đã trả hết số tiền theo hợp đồng đã ký kết hay chưa. Nếu người bán chưa thanh toán hết, dù ở trường hợp nào, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội sẽ không hợp pháp.
- Nếu người mua không thuộc diện được mua nhà ở xã hội, cần tìm hiểu xem người bán đã sở hữu đủ 5 năm hay chưa. Tuyệt đối không mạo hiểm giao dịch trong trường hợp chưa đủ điều kiện theo quy định, không lách luật dưới mọi hình thức.
- Kiểm tra xem căn hộ/căn nhà định mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan hay chưa.
Ngoài ra, trong trường hợp mọi điều kiện đều đảm bảo, bạn cũng đừng quên kiểm tra kĩ tình trạng, chất lượng căn nhà. Công trình nhà ở xã hội có giá rẻ hơn nên chất lượng cũng có những hạn chế. Căn nhà đã qua sử dụng 5 năm có thể đã có những chỗ xuống cấp, cần tu sửa. Hãy quan sát kỹ để tìm ra những khuyết điểm và thương lượng giá hợp lý, tránh mua hớ.
