Nghị định số 02/2022/NĐ-CP có hiệu lực ngày 01.03.2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS), thay đổi nhiều quy định về kinh doanh Bất động sản.
Nhiều thay đổi về kinh doanh Bất động sản (BĐS)
Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP (Nghị định 02) quy định chi tiết một số điều khoản của Luật Kinh doanh BĐS, bao gồm các nội dung về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; về các loại hợp đồng (HĐ) mẫu kinh doanh BĐS; về chuyển nhượng HĐ thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn; chuyển nhượng HĐ mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS.
Cụ thể, về hoạt động kinh doanh, Nghị định 02 quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện:
Thứ nhất là phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành nghề kinh doanh BĐS (doanh nghiệp).
Thứ hai, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải công khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự án (đối với các dự án đầu tư kinh doanh BĐS), tại sàn giao dịch BĐS (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch BĐS) các thông tin DN. Các tổ chức, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm công khai sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định; thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh (nếu có); số lượng, loại sản phẩm bất động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm đã bán, chuyển nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếp tục kinh doanh.
Các thông tin tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đã công khai mà sau đó có thay đổi phải được cập nhật kịp thời ngay sau khi có thay đổi.
Thứ ba, các tổ chức, cá nhân chỉ kinh doanh các BĐS có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.
Đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án BĐS theo quy định của pháp luật, nhà đầu tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên. Khi thực hiện kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định nêu trên.
Việc xác định vốn chủ sở hữu được căn cứ vào kết quả báo cáo tài chính đã được kiểm toán gần nhất hoặc kết quả báo cáo kiểm toán độc lập của doanh nghiệp đang hoạt động (được thực hiện trong năm hoặc năm trước liền kề); trường hợp là doanh nghiệp mới thành lập sẽ xác định vốn chủ sở hữu theo vốn điều lệ thực tế đã góp theo quy định của pháp luật.
Hợp đồng mua bán (HĐMB) phải thuộc diện không tranh chấp
Cùng với các điểm mới về điều kiện kinh doanh, Nghị định 02 cũng quy định một số điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng mua nhà, công trình xây dựng có sẵn.
Trong đó, quy định việc chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với HĐMB, thuê mua nhà ở xã hội.
Việc chuyển nhượng HĐMB, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện: Phải có HĐMB, thuê mua được lập theo quy định; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành phải có hợp đồng đã ký kết. Quan trọng nhất là hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
Nhà, công trình xây dựng thuộc HĐMB, thuê mua không diện kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
Ngoài ra, Nghị định này cũng quy định một số điều khoản thi hành giúp người dân dễ dàng làm được sổ đỏ sau khi mua bán, chuyển nhượng mà không gặp rắc rối.
>>> Xem thêm:
Thị trường lạm phát cao ảnh hưởng tới thị trường Bất động sản
Đón đầu xu hướng đất nền năm 2022
Sổ địa chính và những điều cần biết
