Bất động sản đại diện cho một phần của cải của hầu hết mọi người, và điều này khá đúng đối với nhiều chủ nhà ở Việt Nam những năm gần đây. Quy mô và tầm cỡ của thị trường Bất động sản (BĐS) khiến thị trường này trở thành một miếng bánh ngon và sinh lời cho nhiều nhà đầu tư. Vậy đâu là yếu tố thúc đẩy thị trường này? hãy cùng nhau tìm hiểu 4 yếu tố chính ảnh hưởng đến thị trường Bất động sản dưới bài viết:
Nhân khẩu học
Nhân khẩu học là dữ liệu mô tả thành phần dân số như tuổi, chủng tộc, giới tính, thu nhập, di cư và gia tăng dân số. Những yếu tố này thường bị bỏ qua nhưng thực tế lại có ý nghĩa quan trọng ảnh hưởng đến cách định giá BĐS và loại hình BĐS đang có nhu cầu. Nhân khẩu học cung cấp thông tin về độ tuổi, thu nhập và sở thích khu vực của người mua thực tế hoặc tiềm năng, bao nhiêu phần trăm người mua là người về hưu và bao nhiêu phần trăm có thể mua ngôi nhà thứ hai. Những thay đổi lớn về nhân khẩu học của một quốc gia có thể có tác động lớn đến xu hướng BĐS trong vài thập kỷ.
Cụ thể như những “baby Boomer – Thế hệ bùng nổ trẻ sơ sinh”, họ sinh trong những năm 1945 – 1964 là một ví dụ điển hình về nhân khẩu học có ảnh hưởng đáng kể đến thị trường BĐS. Thế hệ này khi chuyển đổi sang thời kỳ nghỉ hưu là một trong những xu hướng thế hệ thú vị hơn trong thế kỷ trước, và việc nghỉ hưu của thế hệ này chắc chắc sẽ được thị trường chú ý trong nhiều thập kỷ tới.
Có rất nhiều cách thức mà sự thay đổi nhân khẩu học này có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, nhưng đối với một nhà đầu tư, một số câu hỏi chính cần đặt ra có thể là: Điều này sẽ ảnh hưởng như thế nào đến nhu cầu về ngôi nhà thứ hai tại các khu vực nghỉ dưỡng khi nhiều người bắt đầu nghỉ hưu? Những câu hỏi tương tự vậy có thể giúp nhà đầu tư thu hẹp loại hình và vị trí đầu tư BĐS tiềm năng đáng mơ ước từ rất lâu trước khu một xu hướng nào đó bắt đầu.
Lãi suất
Lãi suất cũng có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Nếu bạn đang cân nhắc mua một ngôi nhà có thế chấp, thì việc nghiên cứu lãi suất bằng cách sử dụng công cụ tính thế chấp rất hữu ích. Những thay đổi về lãi suất có thể ảnh hưởng lớn đến khả năng mua nhà của một người. Đó là bởi vì lãi suất càng giảm thì chi phí thế chấp mua nhà sẽ càng giảm, điều này tạo ra nhu cầu mua BĐS cao hơn, và dĩ nhiên điều này lại đẩy giá BĐS lên cao.
Điều quan trọng cần lưu ý là khi lãi suất tăng, chi phí để có được một khoản thế chấp cũng tăng, do đó làm giảm nhu cầu và giá bất động sản. Tuy nhiên, khi xem xét lãi suất tác động đến các khoản đầu tư cổ phiếu như Quỹ đầu tư tín thác bất động sản – REITS, chứ không phải đối với bất động sản nhà ở, thì khi lãi suất giảm trên thị trường, lợi suất của REITS trở nên hấp dẫn hơn và giá trị của chúng cũng tăng lên và ngược lại.
Nền kinh tế
Tình hình kinh tế cũng là một yếu tố cần được quan tâm đối với thị trường bất động sản, nó thường được đo lường bằng các chỉ số kinh tế như GDP, dữ liệu việc làm, hoạt động sản xuất, giá cả hàng hóa… Tóm lại, nếu như nền kinh tế suy thoái thì BĐS cũng vậy.
Tuy nhiên, tính chu kỳ của nền kinh tế có thể có những tác động khác nhau đến các loại hình BĐS khác nhau. Ví dụ, nếu REIT có tỷ lệ đầu tư vào khách sạn lớn hơn, thì REIT thường bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế nhiều hơn so với REIT đã đầu tư vào các tòa nhà văn phòng. Thuê phòng khách sạn có thể được coi là một hình thức cho thuê ngắn hạn vì khách hàng dễ dàng tránh được nếu nền kình tế hoạt động yếu. Mặt khác, khách thuê văn phòng thường có hợp đồng dài hạn hơn và không thể thay đổi trong thời kỳ kinh tế suy thoái. Vì vậy, bạn nên nhận thức được mức độ nhạy cảm của bất động sản đối với chu kỳ kinh tế.
Chính sách của Chính phủ/ Trợ cấp
Pháp luật cũng là một yếu tố tác động khá lớn đến nhu cầu và giá cả bất động sản. Các khoản tín dụng thuế, các khoản khấu trừ và trợ cấp là một số cách mà chính phủ có thể tạm thời thúc đẩy nhu cầu bất động sản miễn là chúng còn tồn tại. Nhận thức được các khuyến khích hiện tại của chính phủ có thể giúp bạn xác định những thay đổi trong cung và cầu, từ đó phần nào xác định được xu hướng sai lầm tiềm ẩn.
Đối với các nhà đầu tư trung bình, việc mua bất động sản gián tiếp — thông qua REIT, các quỹ trao đổi bất động sản (ETF) hoặc các quỹ được quản lý khác — ít rủi ro hơn và sinh lợi hơn so với mua bất động sản trực tiếp.
>> Xem thêm:
