Thực tế theo ghi nhận thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (Vars), trong 3 tháng đầu năm 2023, các căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và các tỉnh vẫn thu hút sự quan tâm của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp.
Điều này giải thích vì sao có đến hơn 72% lượng giao dịch nhà ở trong quý I/2023 là căn hộ chung cư. Trong khi đó tỉ lệ tiêu thụ, toàn thị trường nhà chỉ đạt tỉ lệ khoảng 11%, tương đương hơn 2.700 giao dịch, bằng 50% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đặc biệt trong thời gian gần đây, theo Vars, lượng tìm kiếm và mua bán căn hộ chung cư có xu hướng tăng mạnh kể từ đầu tháng 3/2023 ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Một số dự án chung cư được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín, vị trí thuận tiện và chất lượng bàn giao đảm bảo, có tỉ lệ hấp thụ lên đến hơn 80%.
Đi cùng với khối lượng giao dịch sôi động, giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn cũng tiếp tục ghi nhận ở ngưỡng cao do các dự án mới mở bán chủ yếu là dự án cao cấp, trung bình 51 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 74 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh.
Các chuyên gia bất động sản nhận định giá căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội có thể tăng từ 3 – 8% trong những quý còn lại của năm 2023. Ảnh minh họa từ internet
Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng (One Mount Real Estate) – dự báo rằng, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội có thể sẽ còn tăng từ 3 – 8% trong những quý còn lại của năm 2023.
Thời gian tới nguồn cung căn hộ của thị trường Hà Nội chủ yếu đến từ khu vực phía Đông Hà Nội và Văn Giang (Hưng Yên), trong đó dẫn đầu về thị phần là các sản phẩm cao cấp và cận cao cấp.
Thiếu nguồn cung
Giá chung cư được dự báo còn đi lên cũng xuất phát từ tình hình thị trường thực tế hiện nay. Theo ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường chung cư tại Hà Nội và TP.HCM hiện nay cơ bản không có nguồn cung mới, dự án mới.
Những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp, bình dân và bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn sẽ có giao dịch nên khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm như hiện nay.
Ở một khía cạnh khác, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – nêu quan điểm, do thời gian thẩm định pháp lý, hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài nên ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó.
Vì vậy, nếu nguồn cung bất động sản mới vẫn tắc và khan hiếm, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán chung cư sơ cấp sẽ khó giảm.
Theo Kinh tế & Đô thị, từ đầu năm 2023 đến nay, thị trường căn hộ chung cư tại địa bàn Hà Nội vẫn tương đối ảm đạm về nguồn cung, giao dịch. Căn cứ theo báo cáo thị trường từ CBRE Việt Nam, tổng nguồn cung mới từ đầu năm đạt trên 7.000 sản phẩm nhưng các chủ đầu tư chỉ đưa ra giao dịch khoảng 2.000 sản phẩm, giảm 43% theo quý và 44% theo năm.
Đây là lượng mở bán thấp nhất kể từ quý I/2020. Trong cả quý 1/2023 chỉ có 6 dự án được Sở Xây dựng Hà Nội phê duyệt đủ điều kiện bán hàng. Tỉ lệ giao dịch thành công so với tổng nguồn cung cũng chỉ đạt 11%, chủ yếu là dòng sản phẩm căn hộ chung cư trung – cao cấp, vẫn thiếu trầm trọng dòng sản phẩm căn hộ bình dân.
Rất khó để giá nhà sơ cấp giảm trong bối cảnh mọi chi phí phát triển dự án đều đang tăng. Vấn đề lớn nhất lại là thiếu hụt sản phẩm chào bán, không có chuyện thừa cung, thiếu cầu mà ngược lại, nhu cầu của thị trường vẫn rất lớn nhưng nguồn cung thì khan hiếm nên dù thanh khoản kém thì giá sơ cấp vẫn sẽ khó giảm.
Bên cạnh đó, các yếu tố quyết định giá bán như chi phí vật liệu xây dựng, nhân công, tiền sử dụng đất, thuế phí… đều đang tăng. Sắp tới đây, Luật Đất đai sẽ đưa giá đất sát giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy sẽ phải điều chỉnh theo, nên rất khó để chủ đầu tư giảm giá bán.
Phân khúc căn hộ chung cư ở thị trường sơ cấp ở Hà Nội ghi nhận giá trung bình 1.992 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 20% theo năm và 3% theo quý.
Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.315 USD/m2, tăng 2,8% so cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, đây là quý thứ 16 liên tiếp căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng giá, kể từ quý I/2019 đến nay.
Số liệu nghiên cứu thị trường từ kênh thông tin batdongsan.com.vn cũng cho thấy giá bán căn hộ chung cư ở Hà Nội tăng mạnh. Cụ thể, chung cư trung cấp (35 – 55 triệu đồng/m2) tăng 17% và cao cấp (trên 55 triệu đồng/m2) tăng 9% so với cùng kỳ năm trước.
Giá cho thuê trung bình của căn hộ chung cư ở Thủ đô cũng tăng 8% so với năm 2022, đạt ngưỡng khoảng 13 triệu đồng/căn/tháng. Nguồn cung mới chủ yếu là dự án có vị trí gần các tuyến Vành đai 3 và Vành đai 3,5 với khoảng 44% đến từ các quận phía Tây và khoảng 42% đến từ các quận phía Đông. Trong đó, dự án trong đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City đóng góp gần 60% nguồn cung và 50% lượng giao dịch.
Theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam Nguyễn Văn Đính, bên cạnh những tác động bởi yếu tố khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề cơ chế cũng có phần tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung và việc tăng giá của phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP quy định về việc chào bán, giao dịch trái phiếu.
Hay cuối quý I, Ngân hàng Nhà nước thống nhất bố trí gói tài chính 120.000 tỷ đồng ưu đãi lãi suất cho vay để phát triển nhà ở xã hội. Cũng trong thời gian này, Ngân hàng Nhà nước ban hành quyết định giảm lãi suất cho vay trên toàn hệ thống…
“Đặc biệt, từ đầu năm đến nay, Chính phủ có nhiều chỉ đạo quyết liệt về việc triển khai đầu tư công. Tính đến hết quý I/2023, vốn đầu tư thực hiện toàn xã hội tăng 3,7% so với cùng kỳ năm trước, trong đó vốn khu vực Nhà nước tăng 11,5%.
Chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ và TP Hà Nội, trong đó nhóm dự án hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn sẽ tạo ra nhiều khu kinh tế, du lịch, đô thị… kéo theo nhu cầu về nhà ở tăng cao hơn” – ông Đính phân tích.
Từ đầu năm đến nay, thị trường nhà ở tại Hà Nội xuất hiện một số chủ đầu tư thực hiện chính sách chiết khấu cao từ 20 – 30%, thậm chí có dự án sẵn sàng chiết khấu cho khách hàng đến 40% giá trị sản phẩm nhưng với điều kiện khách hàng phải thanh toán một lần cho 95% giá trị hợp đồng.
Nhiều thông tin cho rằng, giá nhà ở Hà Nội đang có xu hướng giảm mạnh nhưng thực tế không phải như vậy. Bên cạnh đó, giá nhà ở hiện tại cũng đã cao hơn rất nhiều so với thời điểm chủ đầu tư bắt đầu triển khai, nên chiết khấu cao được xem là chiến lược kinh doanh của chủ đầu tư.
Các chuyên gia dự báo, trong năm 2023 phân khúc căn hộ chung cư tại thị trường Hà Nội sẽ giữ mức tăng từ 4 – 7% so với năm 2022 và mức tăng này sẽ duy trì ổn định trong vòng 3 năm tới, nhờ việc chủ đầu tư nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị cũng như dự kiến mở bán dự án cao cấp tại vị trí đắc địa.
Với những dự án mới tung ra có mức giá hợp lý, vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, chất lượng sản phẩm và pháp lý đảm bảo thì lượng cầu quyết định mua để ở hoặc đầu tư trong dài hạn vẫn cao. Vì vậy, với tình hình hiện tại khách hàng khó có thể chờ “vùng đáy” để xuống tiền bởi khó khăn về nguồn cung” – Giám đốc cấp cao, bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Đỗ Thu Hằng nhận định.
Các chuyên gia đều chung quan điểm về việc khủng hoảng nguồn cung trên thị trường chưa thể giải quyết trong ngắn hạn và theo quy luật thị trường, khi nhu cầu lớn nhưng sản phẩm trở nên hiếm hoi hơn thì đương nhiên giá sẽ tăng chứ không thể giảm.
Mặt khác, để triển khai dự án bất động sản, thời gian qua các chủ đầu tư chịu áp lực lớn do sự tăng cao của chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, nhân công… cũng là nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng, đặc biệt là sản phẩm thuộc phân khúc trung, cao cấp – chịu chi phí lớn hơn do đòi hỏi cao về tiêu chuẩn chất lượng, hạ tầng, dịch vụ.
